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国家政策调整导致房屋买卖合同难以履行的买方可以解除合同

2016-07-17 18:04:42      民商诉讼服务网



案情
2015年2月李先生通过中介公司与王先生签订了居间合同,约定由李先生购买王先生的一套普通商品住房。李先生名下本有一套住房,此次购房系准备给儿子的,等儿子长大后由儿子使用,故属于“二套住房”。李先生于签约当时即支付了定金10万元。合同约定首付款为30%,余款待正式签订买卖合同后以贷款支付。如贷款未批准则用现金补足。2016年3月25日上海市出台了购房新政,规定二套普通住房贷款比例提升到50%。李先生提出解除合同,王先生则不同意。李先生认为由于新政的出台提高了首付款比例,减少了贷款成数,其无力按提高的首付款比例支付首付款。国家政策变化属于不可抗力,故其有权解除合同。陈先生则认为国家政策变化不属于不可抗力,且合同中已约定贷款贷不出则以现金补足,现李先生提出解除合同是恶意毁约,陈先生提出如解除合同则要没收定金并就定金不足损失的部分予以赔偿。
律师评析
不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的自然现象,国家政策调整是人为因素所造成,故不属于不可抗力,李先生以不可抗力为由解除合同是错误的。但根据最高人民法院关于商品房买卖的司法解释第四条的规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。本案当事人未订立商品房买卖合同,显然是与国家购房政策调整有关,而国家政策调整虽不属于不可抗力,但属于不可归责于当事人双方的事由,故陈先生有权根据情事变更为理由解除合同,并不承担定金责任。
合同中关于贷款不获批则以现金补足的约定有效,但因国家政策变化大大提高了首付款比例后李先生买房的难度大大提高,这种难度的提高 也是国家政策变化造成的,不可归责于买方。故合同应予解除,王先生应返还定金
法院判决
确认合同解除,王先生归还定金10万元。

参考案例 (2014)沪一中民二(民)终字第2891号
 


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