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公有使用权房屋原承租人死亡后如何确定房屋拆迁安置补偿协议签订主体

2016-10-10 21:32:32      民商诉讼服务网



【案情介绍】
2008年,在征得爷爷的同意下,孙先生将户口从安徽老家迁到由爷爷承租的位于上海市某区的一套公房内,并随爷爷和叔叔共同在此公房内生活了多年。2013年5月份爷爷去世,孙先生和叔叔共同住在该公房内。2014年6月份该公房由于规划建设被国家征收,现关于谁有权在房屋征收补偿协议上签字发生了纠纷。叔叔提出自己作为唯一的、合法的继承人,应当成为该公房新的承租人,并要求孙先生搬出。孙先生认为,自己来上海后,一直生活在爷爷承租的公房内,应该享有合法的居住权。

【法院判决】
双方争执不下,叔叔将孙先生诉至法院,要求确认自己是涉案公房唯一的、合法的承租人。法院审理后认为,公房租赁关系是一种合同关系,应当由合同双方自行协商确定。因此,叔叔提出确认该公房承租人的请求不属于人民法院受理民事案件的范围,依法予以驳回起诉。

【房产律师解读】
本案涉及公房继承问题,对公房使用权能否继承问题一直是一个法律界热门话题,因此对公有使用权原承租人死亡后如何确定房屋征收补偿协议签订主体也是很难理解,公房租赁关系是一种特殊的合同关系,是我国在计划经济时代实施的一种政府福利行为,由此决定了合同双方的权利义务具有非自由、非等价的特点。依据《上海市房屋租赁条例》和上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻上海市房屋租赁条例的意见(二)的通知》的相关规定,公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。在该承租房屋处有本市常住户口的共同居住人,应当协商确定承租人;无法协商一致的,出租人应当在原承租人的配偶、子女、父母和其他直系亲属之间,按顺序确定承租人。
  因此,依据上述规定,孙先生和其叔叔都具有承租该公房的资格,应当协商确定承租人。本案中两人无法协商达成一致意见,出租人应当依据相关规定,在他们之间确定承租人。孙先生的叔叔作为原承租人的儿子,优先于孙先生成为承租人。但是,由于公房租赁的福利性质,叔叔在成为承租人后,没有权利要求孙先生搬出该房屋,因为孙先生的户口仍在该公房内并实际居住于此,属于共同居住人,其居住权受到法律保护,任何人不得剥夺和限制。

【参考文献】
根据《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》(沪房管规范征〔2012〕9号)的规定,房屋征收范围内公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡,可继续履行租赁合同者有多人的,房屋征收决定作出前,当事人之间未能就确定承租人协商一致,或者未提出变更申请的,按以下规定确定房屋征收补偿协议签订主体(以下简称签订主体):
  一、房屋征收部门可以提请房屋征收评议监督小组(以下简称监督小组)组织协商确定签订主体。监督小组按《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》(沪府办发〔2012〕24号)的规定成立。
  二、监督小组应召集当事人进行协商,协商会议召开的时间、地点由房屋征收部门负责通知,同时通知公有居住房屋出租人或其委托的管理人到场。
  三、监督小组组织协商时,可以要求公有居住房屋出租人或其委托的管理人就确定公有居住房屋承租人的相关法规、政策进行说明。
  当事人协商一致的,监督小组就协商结果作出书面记录,并由当事人签字确认后送交房屋征收部门。协商确定的主体为签订主体。
  当事人协商不一致或无故缺席的,由监督小组就协商情况作出书面记录,提出确定签订主体的建议。协商调解的记录及建议经监督小组成员审核签字后提交房屋征收部门。房屋征收部门将监督小组组织协商的书面记录、建议及相关资料等送交公有居住房屋出租人或其委托的管理人。公有居住房屋出租人或其委托的管理人根据《上海市房屋租赁条例》及其相关规定在15日内书面确定承租人后,通知当事人和房屋征收部门。确定的公有居住房屋承租人作为签订主体。


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