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“94方案”相关法律问题

2016-12-16 10:37:35      民商诉讼服务网



  随着国家住房制度的改革,房屋从分配逐步过渡到市场购买,房屋成了可以上市流通的商品。在制度设计之初,如何让分配的房屋能够上市流通则是该项改革最初要考虑的问题,要达到这一目标给房屋使用人原使用房屋确权成了这一改革的第一步。

  1994年5月18日,上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的 《关于出售公有住房的暂行办法》 〔 沪府发(1994)19号文〕,同年6月15日,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》 〔沪房改办发(1994)第34号〕,此后,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这就是我们通常讲的公房出售的“94方案”。

  一、囿于历史原因,“94方案”不可能是一个法律上的完美方案,这也为日后的诸多纠纷埋下了隐患:

  首先,对共有人的房产权利进行了限制。“94方案”中要求“凡承租户内有多人的,应协商确定购房人;承租人死亡或迁离本处的,应变更租赁户名后,由同住成年人协商确定购房人”,并填写《购买公有住房委托书》。这表明,符合购买公房条件的人中只能有一人的名字写在房产证上,其他房屋共有人不能进行登记。这一限制共有人登记公示权利的做法不仅在家庭成员之间造成了产权纠纷矛盾,而且也使得售后公房在转让的过程中因为共有人的登记缺失而导致纠纷机率增加。而在登记的权利人死亡,发生继承的情况下,也极易发生矛盾。

  其次,对房屋所有权权能的行使进行了限制。“94方案”中对购房人所有权中的收益和处分权能进行了限制。方案指出:“购房款未付清或购房后未住满5年的,该房屋不得出售、出租和转让。”这一规定,使得售后公房的私下交易增加,而随着房屋市场价格的波动,私下签订的无法过户的房屋买卖合同面临较大的毁约等风险,一定程度造成了交易市场秩序混乱。

  再次, “94方案”对售后公房的物业管理收费数额也进行了限制,收取较低的物业管理费。这种做法,不仅使得物业公司难以为继,而且小区业主也不能得到称心如意的服务。

  二、“94方案”遗留问题的解决和法律出路

  首先,行政机关的纠正。上海市房屋土地管理局沪房地技(1995)652号“通知”明确:“职工家庭购房时,可共同协商确定产权按份共有或共同共有。共有人必须是前款规定的购房对象。”这实际上是行政机关在“95方案”中对“94方案”的缺陷进行了修正;但是,这种修正只能防止今后的工作中不再犯同样的错误,还不能具体解决“94方案”实施过程中已经产生的问题。

  其次,司法机关的救济。1996年10月31日,上海市高级人民法院印发了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法(1996)250号〕指出:“按‘94’方案购买的房屋,产权登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。”该“意见”还明确:“对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人,主张房屋产权的,不予支持。”这一执法意见客观上为“94方案”购房纠纷合法权利主体的认定提供了依据。

  三、“94方案”所涉及的时效问题

  首先,共有权人相关的时效问题。

  上海市高级人民法院印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法(1996)250号〕,权利人须在诉讼时效内主张房屋产权。1999年9月27日,上海市高级人民法院印发《几类民事案件的处理意见》〔沪高法(1999)528号〕,在“关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间”解答中指出:“有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权,有些家庭至今相安无事,权利人尚不知道自己不享有共有人的权利,由于这些人自身并无过错,为了保护他们的合法权利,我们考虑诉讼时效从发生争议时起算,有利于矛盾真正解决。”鉴于民法通则规定诉讼时效从知道或应当知道权利受到侵犯时起算,而最高人民法院关于诉讼时效的司法解释中有物权不罹于时效的规定,因此从上海高院的规定中可以看出,上海法院认为94方案中的共有权的纠纷是适用时效相关规定的。与此相应的是,既然适用时效则同时应适用最长时效的定,即自按94方案时行产权登记20年以后再提出共有权主张的,法院将以过时效为由予以驳回。

  其次,共有人去世后继承人无权主张共有财产继承权。2003年4月20日,上海市高级人民法院在《民事法律适用问答》中回复:“如果其生前未主张房屋产权共有,则视为同意房屋产权归于产权登记人。”

  四、94方案中房屋共有人之间的法律关系

  第一,房屋共有的份额问题。关于售后公房的共有形式,如果共有人之间对于所购公房有占有比例约定的从约定;如果共有人之间对于所购公房没有占有比例约定的话,则应根据取得产权时所“支付的对价”的贡献率来确定各自的份额,诉讼的情况下,由法院根据在考虑共有人职级、钱款等基础上予以酌情确定。

  第二,房屋的出租、出售程序。虽然“94方案”的共有人没有登记在房产证上;但是,房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示,在房产证上署名的共有人负有告知、征集意见的特别义务。如果登记的产权人未经其它共有产权人同意出售了房屋,而该买受人不存在恶意的情况下,该房屋买卖有效。未经登记确权的其它产权人只能向登记的产权人主张权利。

  第三,夫妻的共有财产认定。按照“94方案”购房,夫妻之间虽然只有一人的名字登记在房产证上;但是,婚姻存续期间购买的公房仍然属于夫妻的共同财产,除非双方另有约定。

  第四,未成年人和放弃产权同住人的权利。公房出售是国家把多年来的高积累、低消费的工资制度中职工住房方面的待遇返还给职工,所以,未成年人并不是适格的购房人,因此未成年人不享有房屋的所有权。同样,明确放弃产权的同住人也不拥有对房屋的所有权;但是,我国《婚姻法》规定的家庭成员间的权利义务关系使他们拥有对所购公房的居住使用权,除非这种法律关系依法消灭,房屋所有人不得随意剥夺或者限制未成年人、同住人的权利。

编者按:按94方案登记的房屋很多至今已超20年,超过了法定的最长的主张权利的时效,故未登记为产权人的共有权人已无法获得法院支持。


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