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房价上涨房东恶意毁约不成反成被告

2016-07-14 17:36:55      民商诉讼服务网



  案情

  李女士与房东陈先生签订购房合同一份,约定以50万元购买陈先生的动迁安置房。待政策允许办理产权证之时,将产权过户至李小姐名下。后陈先生向李小姐交付了房屋,李小姐将房款打入陈先生妻子帐户,后李小姐进行了装修并入住。陈先生一家在该房屋所在小区共分得三套安置房屋,陈先生一家居住在其中一所安置房屋内,李小姐入住后双方关系较为融洽。三年后该处房屋价格暴涨,该房屋也可以办理产权证了,但房东拒绝协助办理产权过户。后陈先生的儿子及妻子向李女士提起诉讼,认为其两人是安置房屋的共有产权人,陈先生在未经其同意的情况下将房屋出售,侵犯了他们的共有权,故请求法院确认李女士与陈先生所签订的房屋买卖合同无效,并要求李小姐将房屋恢复原状后予以返还。

  争议焦点

  1、房屋买卖合同是否有效。陈先生妻、子一方认为,该房屋买卖合同签订之时其并未取得房屋的产权证,故该房屋不能买卖,应属无效。而且正是由于他们一户尚未取得产权证,故此时买卖该房屋属于无权处分,亦属无效。李小姐认为,合同签订时该房屋虽未办理小产证,但已取得大产证,属合法建筑,不属不可买卖的房屋。而陈先生一户依拆迁安置协议产权调换取得了安置房屋,并已由动迁公司向其交付,无论是否办理了产权过户,陈先生一户均属房屋的所有权人,只是暂时无法办理产权登记,故不属无权处分。

  2、陈先生单独签订房屋买卖合同是否有效。陈先生的妻、子一方认为,其两人是房屋的共有产权人,未经其同意所签的房屋买卖合同无效。李小姐认为,该两人参与了签约,只是没有在合同上签字,但苦于没有书面证据。

  律师点评

  中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定, 下列房地产,不得转让:

  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (三)依法收回土地使用权的;

  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

  (五)权属有争议的;

  (六)未依法登记领取权属证书的;

  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  依据该规定,如果涉案房屋未取得权属证书,买卖合同应属无效。之所以有如此规定,规范的是违法建筑的情形。本案的情况是,房屋是有合法的手续的,只是该房屋尚未将产权证办到陈先生一户名下。

  李小姐将部分房款打入陈先生妻子的帐户,故陈妻称对房屋买卖不知情不能成立。而房屋买卖系对家庭重大财产的处分,陈妻、子三年对其房屋不管不问显然不合常理,再考虑到陈先生一户与李小姐住在同一小区,可以推断后陈妻及子对于陈先生卖房是知情的,而且三年都未提出反对意见,可视为默认。故陈先生的表见代理成立,陈妻及子的意见不能成立。

  法院判决

  驳回要求确认房屋买卖合同无效的诉请。


上一条:最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
下一条:最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

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